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Aujourd'hui, je t'explique 𝐥'𝐢𝐧𝐯𝐞𝐬𝐭𝐢𝐬𝐬𝐞𝐦𝐞𝐧𝐭 𝐥𝐨𝐜𝐚𝐭𝐢𝐟: 𝐬𝐨𝐫𝐭 𝐭𝐚 𝐜𝐚𝐥𝐜𝐮𝐥𝐚𝐭𝐫𝐢𝐜𝐞! Pour savoir si un bien est une bonne affaire, on oublie le "coup de cœur" et on regarde les chiffres. Voici un cas concret avec le T3 de 73 m² à Saint-Priest, plein centre, que j'ai à la vente. Les données de base du projet : Prix d'achat : 155 000 € Frais de notaire (env. 8%) : 12 400 € Loyer (Hors Charges) : 900 € par mois soit 10 800 € par an Charges annuelles : 2 563 € Dans les charges annuelles, on met toutes les charges! Ici la taxe foncière 1.243 € + les charges de copro non récupérable 720 € + les assurances GLI/PNO 600 € 𝐅𝐚𝐜𝐞 𝐚̀ 𝐜𝐞 𝐛𝐢𝐞𝐧, 𝐝𝐞𝐮𝐱 𝐬𝐭𝐫𝐚𝐭𝐞́𝐠𝐢𝐞𝐬 𝐬'𝐨𝐟𝐟𝐫𝐞𝐧𝐭 𝐚̀ 𝐭𝐨𝐢 : 𝑂𝑝𝑡𝑖𝑜𝑛 𝐴 : Le projet sans travaux Investissement total : 167 400 € Rentabilité brute : 6,45 % (10 800 / 167 400) Rentabilité nette : 4,92 %. Ici on tient compte des charges annuelles et on les déduits des loyers (8 237 / 167 400) Verdict : Près de 5 % net sur un secteur tendu comme Saint-Priest, c'est un dossier hyper solide qui s'autofinance facilement. 𝑂𝑝𝑡𝑖𝑜𝑛 𝐵 : Le projet avec 20 000 € de travaux (Le stratégique) Investissement total : 187 400 € Rentabilité brute : 5,76 % Rentabilité nette : 4,39 % Verdict : Sur le papier, le pourcentage baisse car l'investissement total est plus élevé. Mais dans la vraie vie... ⚠️ ATTENTION : Si tu paies des impôts, le levier travaux prend toute son importance ! Ne te fie pas qu'à la rentabilité. En injectant ces 20 000 € de travaux, tu vas créer du déficit foncier (ou de l'amortissement si tu loues en LMNP). Résultat : tu vas effacer l'imposition sur tes revenus locatifs. Ce que tu sembles perdre en pourcentage de rentabilité, tu le récupères massivement en cash-flow réel et en valeur patrimoniale. Mon accompagnement : Trouver cette pépite, c'est mon job de conseillère immo. Mais te trouver le montage bancaire parfait pour financer l'achat ET les travaux afin de doper ta fiscalité, c'est mon job de courtière. Un seul interlocuteur, de la visite du bien jusqu'à la signature à la banque. Tu as un projet et tu veux qu'on fasse tourner la calculatrice sur ta situation fiscale ? Mets moi tes infos en commentaire ou envoie-moi un DM, on regarde ça ensemble. #InvestissementLocatif #Rentabilité #SaintPriest #Immobilier #Courtage
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